Жилищный рынок в Санкт-Петербургской агломерации удивляет всё более серьёзными перекосами. Пока в центре города продолжают строить сверхдорогие высотки, на окраинах есть спрос на более дешёвые новостройки и коттеджи. Люди соглашаются на жизнь в многоэтажках с пробками и очередями на маршрутки под окнами ради получения заветной возможности иметь жильё – если не в самом Санкт-Петербурге, то хотя бы в пригороде с метро. Однако, как отмечают эксперты, покупатели становятся более требовательными.
Петербург уступил жилищное лидерство уже и Кубани
В конце 2021 года директор института развития «Дом.РФ» Виталий Мутко назвал Санкт-Петербург в числе отстающих по реализации нацпроекта «Жильё и городская среда».
«Октагон.Северо-Запад» удалось отыскать цифры, которыми оперировал Мутко, в единой межведомственной информационно-статистической системе (ЕМИСС), которой ведает Росстат. Эффективность нацпроекта оценивается по главному показателю – объёму жилищного строительства. И по нему Санкт-Петербург действительно отстаёт.
За январь – ноябрь в Северной столице было построено чуть больше 3 млн квадратных метров, при том что по нацпроекту требовалось сдать к тому времени не менее 4,2 млн «квадратов».
Причём цифры месяц от месяца очень сильно различались. Так, в июле в Санкт-Петербурге сдали 581 тыс. квадратных метров, а в марте – лишь 102 тыс.
На Санкт-Петербург, кстати, приходится лишь треть всего сданного в Северо-Западном округе жилья. Опередила Северную столицу (по крайней мере, за январь – ноябрь) Ленинградская область, где построили 3,3 млн «квадратов».
По этому показателю Ленобласть в России оказалась четвёртым субъектом – после Подмосковья (8,8 млн «квадратов») и Москвы (6,6 млн «квадратов»). И, неожиданно, даже после Краснодарского края, где на фоне стремительной миграции построили 5,6 млн «квадратов».
©octagon.media, 2022
– Экономически выгодно строить только в очень ограниченном количестве регионов, что вызывает резкий дисбаланс на рынке. Там, где спрос действительно может быть актуален, девелоперы работать не хотят. Но в локациях, где для получения земли под строительство приходится давать взятки или строить без разрешения, – без проблем, потому что там хорошая маржинальность, – говорит «Октагон.Северо-Запад» эксперт по рынку недвижимости из Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Покупают больше комфорта и коттеджей, эконом уступает
Санкт-Петербургская агломерация серьёзно отличается по структуре жилищного рынка от Московской. Это связано с тем, что в границы Новой Москвы вошли малонаселённые сельские районы, где сейчас активно и ведётся малоэтажное строительство. А вот у Санкт-Петербурга такого люфта нет: город почти лишён свободных площадей и имеет возможность расти только вверх.
Чтобы попасть в метро «Девяткино», надо простоять в очереди не меньше часа.Фото: Группа «Девяткино LIVE / Мурино» в соцсети «ВКонтакте»
По подсчётам компании Setl Group, почти половина предложений петербургской недвижимости приходится на пригороды, расположенные за КАД. И это рекорд: даже до пандемии, во времена бурного освоения пригородных пространств, доля не превышала 40 процентов. Причём, как отмечают аналитики Setl Group, качественно меняется и структура предложения: меньше эконом-класса и больше категории комфорт. Также всё больше малоэтажного жилья. Значит, потребители стали более требовательно подходить к выбору девелоперов.
– Доля объектов эконом-класса в предложении снижается в последние годы, как в Петербурге, так и в Ленобласти. У покупателей появляется больше требований к благоустройству проектов. Они приобретают уже не просто квартиру в жилом комплексе – им интересна прежде всего комфортная жилая среда: комплексное благоустройство двора, современные детские и спортивные площадки, зоны отдыха», – рассказала «Октагон.Северо-Запад» руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
На этот запрос покупателей реагируют и застройщики. В настоящее время всё больше строительных компаний стараются позиционировать свои комплексы в сегменте комфорт, добавляют функции, присущие комфорт-классу, улучшают качество отделки, оформление входных групп, по-новому благоустраивают дворы.
Покупать бросовое жильё петербуржцам больше не на что
Бурное развитие Санкт-Петербургской агломерации всё равно приводит к очень серьёзным инфраструктурным перекосам. Самые большие проблемы – во Всеволожском районе Ленобласти, на который приходится четверть всех предложений на рынке недвижимости в агломерации.
На фоне такой застройки население Мурино за последнюю декаду выросло на порядок – с 7 до почти 80 тыс. человек. На карте появился и другой новый город – Кудрово, в котором сейчас официально проживают уже 50 тыс. человек.
Вдвое-втрое разрослись Новое Девяткино, Янино, деревня Старая, Бугры. Огромную нагрузку на транспортную инфраструктуру оказывают не только жители, но и потоки машин, которые едут из Санкт-Петербурга в областные гипермаркеты.
Почти весь Всеволожский район Ленобласти стоит в пробках. Огромные проблемы и с общественным транспортом: чтобы попасть в метро «Девяткино» (оно сейчас фактически обслуживает 100 тыс. жителей Мурино и Нового Девяткино), надо простоять в очереди не меньше часа.
Жители Мурино в местном паблике «ВКонтакте» недавно устроили опрос: почему на автобусных остановках такие длинные очереди? Самые популярные ответы: вместо автобусов на линии выходят маломерные маршрутки, не хватает альтернативных маршрутов, а улицы плохо чистят от снега.
Как видно, во всех бедах жители винят местные власти и коммунальщиков.
Хотя есть, пожалуй, и более банальное объяснение: перенаселённость. Мурино или Кудрово растут, как на дрожжах, потому что многие хотят быть или слыть петербуржцами. Но на фоне экономической стагнации в стране усилий властей по развитию жилищного масс-маркета уже недостаточно. Массовый эконом-сегмент почти перестал расти.
– Прогноз на этот год не слишком оптимистичен что для покупателей, что для продавцов. Ипотека подорожает примерно до 11 процентов. За последний квартал ипотечные платежи выросли на 18,6 процента, и заёмщики стали активно отказываться от одобренных кредитов. Это повлияет на спрос и заставит продавцов умерить аппетиты. Но даже с коррекцией цен спрос на показатели последних двух лет всё равно не вернётся, – говорит Алексей Кричевский.
По его оценкам, по итогам года спрос просядет как минимум на 10 процентов. И связано это не только с увеличением цен на жильё и ставок по кредитам, а в первую очередь с отсутствием роста реальных доходов населения. Покупать бросовое и некомфортное жильё россиянам уже не на что.
14 января 2022